越来越多的刚需被“引导”买公寓，那么公寓适合刚需购买吗？在武汉公寓适合刚需购买吗?武汉公寓房优劣势有哪些?贷款买房期限，越长越好吗？买房到底是应该多出首付还是多贷款？疫情之后，想改善现在居住环境，什么时候买房最合适？

武汉公寓适合刚需购买吗?武汉公寓房优劣势有哪些?

一、越来越多的刚需被“引导”买公寓，那么公寓适合刚需购买吗？公寓优劣势有哪些？

首先公寓是城市年轻白领或者成功人士提升居住生活品质的细分空间，一些位置比较好的会被拿来投资，但是公寓是不能替代住宅的，尤其是对于刚需来说，不适合购买公寓。原因有以下几点：

1、公寓的居住舒适度不高，一层至少七八户，一个楼层既有不同门类的小办公，又有居家过日子的，不同人群生活习惯和生活节奏各不相同，互相干扰，私密性和舒适度差。

2、公寓厨房没设计开窗的，肯定不会有天然气；厨房设计有开窗的，可以通天然气，但能否在交房时保证通气，考验开发商的资源运作能力，遇见过公寓交房时天然气无法开通的情况。水、电、采暖成本高。尽管公寓开发商都承诺民水民电，但很少有开发商能全部做到。实际执行中，民电容易，民水难，服务业用水的价格跟住宅比，那可不是一般地贵。不一样的还有采暖成本，同样是集中供暖，商业和住宅，物价部门制定的收费标准不一样，商业的明显要高于居民生活采暖价格。

3、贷款利率高——公寓属于商业类物业，贷款要求至少首付5成，利率上浮30%——当然，跟同地段住宅比，公寓单价低，面积小，首付也不会成为负担；利率上浮太高，业主难免肉痛。

4、流动性差，二手房几乎没人接手——交易税费达总房款的15.3%，也就是说，100万的房子，光税费就得15万多。所以二手公寓几乎没人接手，你不可能指望着卖了它再添点钱，改善居住条件。两三轮大行情过后 二手公寓价格依然原地踏步。因为上述原因，公寓在石家庄市场，是少有的经过两三轮价格暴涨价格依然原地踏步的物业类型。

5、调剂入学，非划片入学。哪怕商业地产去库存的时候，从中央到地方都有过规定买商业地产可以落户、入学等，但实际执行中，公寓业主子女入学不是住宅的划片入学，是调剂入学——调剂的意思是，离你近的学校，哪里招生还没有满额，就到哪里上学——主要看运气。

6、优点也有，但不是作为刚需的替代产品。当然，最近两三年，市场上出现了功能细分的公寓，比如年轻白领喜欢的LOFT产品，品质不俗，后期管理也会上个台阶。所以，咱们不能在这里把公寓这个产品一棍子打死。

只有在产品细分且品质有保证这个前提下，才可以谈公寓产品的优点——不占你的首套房指标，价格还低，有的还在主城区二环内，这些都勉强算得上是优点。所以刚需一族如果买公寓一定要谨慎，真的不适合首套置业者入手。

二、贷款买房期限，越长越好吗？

许多购房者在贷款买房时，都会遇到选择房贷年限问题：房贷年限越短，房贷利息越少，早还清房贷，也可早点结束“房奴”生活；房贷年限越长，每月还贷压力更小。

对大部分购房者而言，房贷年限越长会越好，主要有以下几方面原因：

首先，由于通货膨胀的存在，导致货币的购买力越来越弱。比如10年前每个月房贷1000多，相当于当时不少人一个月的工资，而现在看来，这些钱对90%的人都毫无压力。

其次，房贷利率是性价比最好的利率之一，现在房贷利率处历史低位。虽然现在商贷利率5%点多，但和高利贷，甚至是银行贷款相比，房贷利率是低的。而公积金贷款更低，五年以上的利率为3.25%，低于很多存款或基金利息。如果家庭有做理财投资，收益率能够超过房贷利率，那贷款年限越长越赚。

第三，房贷年限越长，每个月的月供越低，月还款压力减轻。一般来说，月供占家庭总收入的30%为宜，最高不能超过50%。比如家庭月收入1万元，月供控制在3000-5000元比较合适。这样可以缓解一些资金压力，预留出足够的家庭流动资金，以备不时之需，也能保证生活质量。当然，贷款年限长短，最好还是根据自己的实际情况来决定。

三、买房到底是应该多出首付还是多贷款？

如果没有很好的投资方式，把手头的钱都交了首付，月供低一点当然也无可厚非。只不过，这样就手头没钱了，无法抵御风险了。

从利率的角度来分析，存银行的话，3年的定期利率是2.75%，公积金贷款利率5年以上是3.25%，商业贷款利率是5年以上的为4.9%，定期存款利率虽然不够支付贷款成本，但作为保本投资来说这是比较稳妥的。

建议手头留一部分钱，在付完首付之后，一部分存款，另一部分进行投资，这其中收入也是比较可观的。另外从通货膨胀的角度来看，近些年来我国M2增速远高于GDP增长，钱其实是在不断贬值的，少付首付多贷款也是有一定的道理的，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。

四、疫情之后，想改善现在居住环境，什么时候买房最合适？

已经有许多头部开发商打出了优惠折扣的口号，虽然存在营销成分，但是实际上也确实存在优惠力度。在目前经济压力较大的金融环境下，开发商融资压力也较大，而且各城市还背负着业绩压力，所以开发商面对资金压力楼盘折扣就更有动力。

这个层面看，建议可以关注你所在的城市的新房项目开盘，瞄准优惠时期。另外，虽然现在国家的调控政策主要是针对开发商，但是目前也陆续有些城市开始有松动迹象，如果在限购政策和限贷政策上有适度放松，这个时候就是购房的好时机。

五、楼市现在是否已经回暖，可以买房了吗？

至于买房，个人认为只要有足够的购买力加上“硬需求”，也就是需要买一套房来住或者改善居住环境，近两年甚至接下来的几年，任何时候都是可以购入的。这段时间，部分项目也有不少的优惠，价格方面也没有太大的变化，尤其是热门区域，房价从某种角度来说，是足以保值的。

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